상가 임대차 계약중 임차인이 일방적으로 계약을 종료하겠다고 하면?

23.05.15 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

2020년 9월에 상가 임대차 2년 계약을 했고,

계약이 끝날쯤 다시 연장 계약서를 작성했는데,

임차인이 일방적으로 새로운 임차인을 구해

상가 임대 계약서를 다시 쓰자고 하는데 어떻게 해야 할까?

답변 요약 :

 

2022년 명시적인 계약 연장이 있었기 때문에

계약 기간은 2024년 9월까지라고 볼 수 있으므로,

기존 임차인도 계약 기간을 존중해야 하고,

기존 임차인이 구한 새로운 임차인이 맘에 들지 않는다면

계약을 거절할 수 있다.

 

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mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에

직접 궁금한 내용을 올리고,

"방송내용&다시듣기"에서 지난 방송도 다시 들어 보세요.

 

아래를 누르시면 '손에 잡히는 경제/플러스/상담소

다시듣기(팟캐스트)' 로 이동합니다.

 

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23.05.15 김현우의 손경제 상담소 방송사연 :

 안녕하세요.

늘 다른 청취자의 사연을 들으면서

아 ~ 이런 일도 있구나 했는데

갑자기 제가 황당한 일을 당해 이렇게 글을 남깁니다.

 

저는 상가를 임대해 주고 있는 중인데요.

2020년 9월부터 작년 9월까지 계약 기간이었고,

계약이 끝날 때쯤 다시 제가 요청해서

2년간의 연장 계약서를 작성했습니다.

그런데 지난 5월 9일에

평소 연락이 없던 임차인에게서 전화가 왔습니다.

자기가 새로운 임차인을 구했다며

계약서를 다시 쓰자고 하더라구요.

뜬금없는 이야기라 그게 무슨 말이냐며 되물었더니,

자신이 운영하는 매장을 다른 사람에게 넘기겠다는 이야기를

평소 주위 사람들에게 했는데,

그러다 매장을 넘겨받겠다는 사람을 구했다는 겁니다.

그러면서 이번 주 금요일에 자기들끼리 계약서를 쓰기로 했다길래

저는 일을 하고 있으니 주말에 얘기하자고 했습니다.

새로운 임차인이 어떤 사람인지

무슨 영업을 할지 전혀 모르는 상태에서

무작정 급하게 계약을 해야 하는 상황이 된 것 같아 불안합니다.

새로운 임차인이 마음에 안 들더라도

그대로 받아 들여야 하는 걸까요?

예전에 다른 임차인이 월세를 체납해서

명도 소송까지 간 적도 있었는데,

그때 승소 판결을 받기까지 1년의 시간을 소비하였습니다.

이제는 그런 일이 없었으면 하는 마음인데, 어떻게 해야 할까요?

김현우 (재무설계사) : 

 우선은 사연자님과 임차인 간의 상가 임대차 계약이

종료가 될 수 있는 상황인지부터 따져볼 필요가 있습니다.

상가 임대차 계약도 주택 임대차 계약과 마찬가지로

묵시적 갱신이라는 게 있습니다.

계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에

나가달라거나 계약 내용을 변경하자는 말이 없으면,

그 전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신된 것으로 보는데요.

이런 묵시적 갱신의 경우

임차인은 중간에 언제라도

계약을 끝내고 나가겠다고 할 수 있습니다.

다만 이 경우에도

최소한 3개월 전에는 이야기를 해야 하고

보증금은 3개월이 되는 시점에 받을 수 있습니다.

사연자님의 임대차 계약이 이런 묵시적 갱신이라고 할지라도

3개월 전에 통지를 받은 게 아니니,

당장에 보증금을 돌려주실 필요는 없는데요.

 

심지어 작년 9월에 기존 계약서 상의 계약기간이 만료가 될 당시

사연자님이 계약서를 다시 쓰자고 하셨으니

계약 내용이 어떻게 변경됐는지는 모르겠지만,

일단 묵시적 갱신이 아닌

명시적인 계약의 연장으로 볼 수 있습니다.

 

그렇다면 기본적으로 계약기간 2년은 서로 지켜야 하는 것이고,

특별한 사정이 없다면 협의하에 결정할 수 있다고 볼 수 있겠죠.

만약 사연자님이 계약 종료에 응하지 않는다고 하더라도

문제는 없고,

보증금은 약속된 만기인 내년 9월에 돌려주셔도 될 것으로 보입니다.

 

또 지금처럼 기존 임차인이 중간에 일방적으로 계약을 끝내겠다고 하면서

새로운 임차인 간에 계약을 하는 건

당연히 임대인과 맺은 계약이 아니니

계약 자체가 성립할 수도 없습니다.

그럼에도 이를 무시하고 새로운 임차인이 들어오는 건

불법적인 점유라고 볼 수 있고,

사연자님이 언제든

나가달라고 요구할 수도 있을 것으로 보이구요.

 

그렇다면 사연자님이 지금의 임차인 사정을 봐줘서

계약을 조기에 종료한다고 쳤을 때

임차인이 구해온 새로운 임차인을

거절할 수 있느냐는 문제가 남아있습니다.

만약 가게에 권리금이 있는 경우엔

기존 임차인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받으려고 할 텐데요.

이럴 때 임대인은 정당한 사유 없이

새로운 임차인을 거부함으로써

이 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

 

그런데 이 역시도 계약이 만료가 된 이후에야 해당되는 것이지,

지금처럼 계약이 끝나기도 전에

일방적으로 나가겠다는 상황까지 해당되는 건 아닙니다.

그러니 새로운 임차인의 조건이 내키지 않는다면

계약을 거절하셔도 되는데요.

 

그럼 현재 임차인의 입장에선

권리금 회수를 방해했다는 소송을 제기할 수도 있겠지만,

사연자님이 불리하지는 않을 것으로 보입니다.

 

하지만 예전에 명도 문제로 법적인 다툼을 겪으신 기억 때문에

그런 골치 아픈 상황은 안 생기시길 원하신다고 하셨으니까,

조기 계약 종료에 응해 주실 거라면

현재 이러한 상황임에도 배려를 하는 것임을 강조하시고

그러니 사연자님이 원하는 계약 조건을 충족하는 임차인을

최대한 빨리 구해 오라고 요청을 하시는 게 좋을 것 같습니다.