전세 임차인인데, 등기부등본에서 어떤 부분을 봐야 할까?

23.05.16 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

2011년 1월부터 전세를 살다가,

2015년 1월 계약서를 새로 작성했다.

등기부등본에서 어떤 부분을 주의해서 봐야 하는지?

묵시적 계약 갱신으로 거주 중인데

묵시적 계약 갱신에 정해진 횟수 제한은 없는지?

답변 요약 :

 

아파트나 오피스텔에 거주 중이므로,

각각의 집마다 개별 등기가 가능하다.

등기부 등본에 나보다 앞선 순위에

근저당 같은 다른 권리가 있는지,

즉 해당 집을 담보로 대출을 받았다면

근저당 설정 날짜가

내가 받은 확정일자보다 앞서 있지 않은지 보면 된다.

만약 확정일자보다 앞선 순위에 근저당이 설정돼 있더라도

소액임차보증금 제도

(지역별로 일정 금액 이하의 보증금은

다른 대출에 우선해서 챙겨주는 제도)가 있으니

여기에 해당하는지 확인해 보면 된다.

또한 묵시적 계약 갱신의 횟수 제한은 없다.

 

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mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에

직접 궁금한 내용을 올리고,

"방송내용&다시듣기"에서 지난 방송도 다시 들어 보세요.

 

아래를 누르시면 '손에 잡히는 경제/플러스/상담소

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23.05.16 김현우의 손경제 상담소 방송사연 :

 최근 전세 사기 관련 뉴스가

하루도 빠짐없이 모든 매체에서 다뤄지다 보니,

어느 순간 제가 사는 전셋집에는

혹시 문제가 없는지 궁금해져 사연을 보냅니다.

현재 저는 12년째 같은 집에서 전세로 살고 있구요.

살고 있는 주택 형태는

다가구 원룸 빌라로 알고 있습니다.

건물은 8층까지 있고, 한 층에 방은 7개씩 있으며

건물 전체가 한 사람의 명의로 되어 있습니다.

최초의 계약은 부동산을 통해 이뤄졌었고,

계약 기간은 2011년 1월부터였는데

이후 묵시적 연장으로 2년을 더 살다가

중간에 관리인이 먼저 연락을 해 와서 하는 말이

묵시적 연장 기간이 2년 지났으니

다시 계약서를 작성해야 한다고 해서,

관리인과 2015년 1월에 새로 계약서를 작성했습니다.

최초 작성했던 계약서에서

관리비가 2만 원 인상된 것 외에는 변동 사항이 없었습니다.

그리고 이후로 지금까지 계속해서 살고 있는 상태인데요.

묵시적 계약 갱신에 정해진 횟수 제한은 없는지

그렇다면 그냥 이대로 계속 살아도 문제는 없는 건지 궁금합니다.

그리고 지금 상황에서 제가 체크해야 할 사항이 무엇인지,

등기부등본은 아직 확인을 안 해본 상태인데

주의해서 봐야 할 부분이 무엇인지도 궁금합니다.

김현우 (재무설계사) : 

 일단 사연자님이 살고 계신 곳은

다가구 주택은 아닐 것으로 생각됩니다.

다가구 주택이라는 건

하나의 단독주택에 여러 가구가 독립적으로 살고 있는 형태입니다.

각각의 세대마다 현관문이 있어서

분리된 집 같지만 실제로는 하나의 집이고,

각각의 세대는 방과 부엌, 그리고 화장실이

모두 갖춰져 있는 큰 방 같은 개념인 거죠.

현관문은 다 따로 분리돼 있더라도

그렇게 나뉘어진 구획을 잘라서 매매하는 건 불가능한 주택을

다가구 주택이라고 부릅니다.

이런 다가구 주택은

한 채의 집에 여러 세대의 보증금이 섞여있는 형태다 보니,

내 옆집에 살고 있는 사람, 윗집에 살고 있는 사람,

각각 다 따로따로 있는 것처럼 보이지만

사실은 누가 더 전입을 일찍 해서

확정일자를 빨리 받았느냐에 따라

그 집이 경매로 넘어갔을 때

낙찰대금을 배당받을 수 있는 순위가 달라집니다.

 

이런 다가구 주택은

주택으로 쓰는 층수가 총 3개 층 이하여야 하고,

주택으로 쓰이는 층들의 마당 면적을 모두 더했을 때(연면적)

660 제곱미터 이하

그니까 익숙한 단위인 평으로 따지자면 총 200 평 이하이면서

거주하는 세대는 19 세대 이하여야만 합니다.

 

그런데 사연자님이 살고 계신 곳은

층수가 8층이라고 했으니

이 층수 요건부터 다가구를 충족하지 못하죠.

또 한 층에 7세대가 있다고 하셨으니까, 전체는 56세대로,

19세대 이하여야 한다는 조건도 부합하지 않습니다.

층수가 5층 이상이니까

다세대나 연립 주택도 아니구요.

건축법에 따른 분류로는

아마 아파트나 오피스텔에 해당될 것으로 보입니다.

그럼 각각의 집집마다 개별 등기가 가능한 주택일 텐데요.

 

이런 주택은 등기부 등본을 떼 봤을 때,

나보다 앞선 순위에

근저당 같은 다른 권리가 있는지만 확인하시면 됩니다.

해당 집을 담보로 대출을 받았다면

은행은 대출을 해주는 날짜에

근저당이란 걸 설정하는데요.

이 근저당 설정 날짜가

내가 받은 확정일자보다 앞서 있지만 않으면

문제 없습니다.

 그런데 등기부등본에는

세입자의 순위를 알 수 있는 확정일자는 나와있지 않습니다.

이건 전입신고를 한 후

주민센터에서 임대차 계약서에 찍어준 도장이나,

요즘엔 계약신고필증이라는 걸 봐야 알 수 있는데요.

이 확정일자와

등기부등본에 적혀있는 각종 권리의 설정일자를

비교해서 보시면 되구요.

확정일자보다 앞선 날짜에 아무런 권리가 없다

그러면 안심하셔도 됩니다.

만약 확정일자보다 앞선 순위에 근저당이 설정돼 있다면

경매로 넘어갔을 때

근저당을 설정한 은행이 먼저 낙찰 대금을 받아갈 텐데요.

그렇더라도 소액 임차보증금이라고 해서,

지역별로 일정 금액 이하의 보증금은

다른 대출에 우선해서 챙겨주는 제도가 있으니

여기에 해당하는지 확인해 보시면 됩니다.

 

다음으로 묵시적 계약 갱신의

횟수 제한이 있는지도 물어보셨는데요.

정해진 횟수 같은 건 없고

계약이 만료되기 6개월 전에서 2개월 사이에

나가 달라거나 계약 내용을 변경하자는 별도의 요청이 없으면

계속 갱신이 됩니다.

 

예전에 관리비 인상 때문에 계약서를 다시 쓰셨다고 하셨는데요.

그 계약이 만료된 시점으로부터

2년씩 계속 묵시적 갱신이 이뤄지고 있는 상태라고 보시면 됩니다.