3년 계약시 계약갱신청구권 사용하면?

23.05.25 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

전세계약시 최초 3년으로 계약했을 때,

계약 갱신 청구권을 사용하면 몇 년이 연장되나?

계약 갱신 청구권을 사용하지 않겠다는 특약을 작성하면 효력이 있을까?

 

 

답변 요약 :

 

최초 계약을 1년을 하든 3년을 하든

계약 갱신 청구권을 쓰게 되면 2년이 연장된다.

법보다 우선하는 약정은 무효이므로,

특약을 작성하더라도 세입자는 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다.

계약 만료 6개월에서 2개월 사이에

세입자와 계약 갱신 청구권을 사용할 것인지 아닌지를 분명히 협의하고,

사용시엔 갱신 청구권을 사용했다고 계약서에 남겨 두어야

혹시 모를 분쟁을 막을 수 있다.

 

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23.05.25 김현우의 손경제 상담소 방송사연 : 

 

분양받은 아파트에 입주를 해야 해서 기존 집을 처분해야 했는데,

부동산 경기가 안 좋아지면서 거래가 완전히 끊겨 몇 달째 공실로 두고 있다가,

얼마 전 겨우 세입자를 구해 전세 계약을 체결하게 되었습니다.

전세 계약은 해본 경험도 없고 갑작스럽게 계약을 하게 되어 걱정이 됩니다.

 

임대차 3법으로 인해

2년 계약 후에 세입자가 요구하면 2년 더 계약이 되는 걸로 알고 있는데요.

만약에 최초 계약을 3년으로 하게 되면

세입자가 갱신 청구권을 사용했을 때,

1년만 더 연장이 되는 걸까요?

아님 최초 계약과 동일하게 3년 더 연장이 되는 걸까요?

그리고 갱신 청구권을 사용하지 않는다는

특약을 작성하게 되면 효력이 있을까요?

계약갱신청구권에 대해 자세히 알고 싶습니다. 

 

김현우 (재무설계사) : 

 계약 갱신 청구권은 간단하게 말해,

세입자가 기존의 계약 조건대로

한 번 더 계약을 갱신해서 거주하겠다고 요구할 수 있는 권리입니다.

이 계약 갱신 청구권은 그 집에 살면서 딱 1번만 사용할 수 있구요.

 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용했을 때

집주인은 법에서 정한 9가지 정당한 사유에 해당되지 않는다면

그 요구를 무조건 받아들여야 하는데요.

9가지 사유는 이렇습니다.

 

먼저 세입자의 귀책이 있는 5가지 경우가 있습니다.

1. 월세를 일정 부분 밀렸다거나

2. 허위로 임차를 한 경우,

3. 집주인의 동의 없이 다른 사람한테 세를 주는 행위를 한 경우,

4. 세입자의 부주의로 주택을 파손한 경우,

5. 세입자로서 기본적으로 해야 할 관리를 소홀히 하는 바람에

계약을 더이상 이어나가기 어려운 중대한 사유가 있을 때

거절할 수 있습니다.

 

세입자의 잘못 외에 나머지 4가지는요.

6. 집주인이 보상해서 합의하거나,

7. 주택이 멸실되어서 못 살게 됐을 때,

8. 그 집이 재건축이나 재개발로 더 이상 계약을 연장할 수 없을 때,

9. 집주인이 그 집에 직접 들어가 살게 되는 경우에 해당됩니다.

 

이런 9가지 사유가 아닌 경우

집주인은 계약 갱신 청구권을 받아들여야 하는데요.

 

 혹여 집주인과 세입자가 사전에 계약 갱신 청구권을 사용하지 않기로 약속하고

특약을 작성하더라도,

세입자는 나중에 가서 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

법보다 우선하는 약정은 무효라는 거죠.

그럼 계약 갱신 청구권은 언제 어떻게 쓸 수 있냐?

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우,

세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지

계약 갱신 청구권의 행사 의사를 밝혀야 합니다.

 

행사하는 방법에 특별한 제약은 없고요.

만나서 얘기하거나 전화, 문자 등 다양한 방법으로 할 수는 있는데요.

혹시 모를 분쟁을 막기 위해선 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 

 계약 갱신 청구권은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년 연장하는 것이기 때문에,

최초 계약을 1년을 하든 3년을 하든 갱신 청구권을 쓰게 되면 2년이 연장됩니다.

 

그리고 이렇게 연장된 2년의 기간은 세입자가 원하면 중도에 해지하고 나갈 수 있지만,

집주인은 중도에 해지할 수 없습니다.

 

앞서 동일한 조건으로 계약이 연장된다고 말씀드렸는데요.

임대료나 보증금을 일부 올릴 수는 있습니다.

이때 상한선은 5%인데,

임대료와 보증금에 대한 계산 방식이 다르기 때문에

보증금을 올리실 거라면 따로 따져보셔야 합니다.

 

중요한 건 계약이 연장될 때

계약 갱신 청구권을 사용해서 연장됐는지,

아니면 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는지를

명확히 해야 한다는 점입니다.

 

별도로 갱신 청구권을 사용한다는 표현 없이

'저희 한 번 더 연장해서 살겠습니다'라고 세입자가 말하고 연장된 경우라든가,

묵시적으로 연장된 경우

혹은 계약 내용을 변경해서 연장된 경우라도

계약 갱신 청구권이 살아있는 것으로 보거든요.

이럴 경우 세입자 입장에서는 한 번 더 연장이 가능한 카드가 남아있는 거죠.

 

그러니 만약 최종적으로 2년만 연장하고 이후엔 계약을 끝내고 싶으시다면,

계약 만료 6개월에서 2개월 사이에

계약 갱신 청구권을 사용해서 연장하도록 세입자와 협의를 하셔야 되고요.

계약서에도 갱신 청구권을 사용했다는 사실을 반드시 남겨두셔야 합니다.