주택이나 토지를 구매할 때 정부 지원 대출을 받으려면?

23.05.26 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

제주에 거주 중인 신혼부부다.

농가 주택을 구입할 때나 토지를 구매할 때 대출이 가능할까?

 

답변 요약 :

 

디딤돌 대출이나 보금자리론 대출을 받으려면,

지역별 면적과 주택 가격을 충족해야 한다.

 

면적은 수도권이나 도시 지역일 경우

주거 전용 면적이 85 제곱미터 이하,

그 외 읍 또는 면 지역이면

전용 면적이 100 제곱미터 이하이어야 하고,

주택 가격은 대출을 접수하는 날을 기준으로

5억 원 이하이어야 한다.

 

단 신혼가구와 2자녀 이상 가구는

6억원 이하이면 된다.

 

주택 가격은

1. 시세,

2. 공시가,

3. 분양가,

4. 감정가

순으로 평가하는데,

주택의 경우 공시가로 평가될 가능성이 높다.

 

토지의 경우에는

농업인이나 농업 법인이 아니면,

정부 지원 대출은 없으며,

보통 2금융권을 통해 토지 담보 대출을 받은 후 건축을 하고,

주택이 완성되면 그 주택을 담보로

토지담보 대출을 상환하는 게 일반적이다.

 

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mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에

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23.05.26 김현우의 손경제 상담소 방송사연 : 

 저희는 제주에 거주 중인 부부이고요.

혼인 신고는 2018년 1월에 했고 아이도 한 명 있어서,

신혼부부 대출이 가능한 것으로 알고 있습니다.

저희는 예전부터 쭉 농가 주택에서 생활해 왔고,

앞으로도 농가 주택에서 살고 싶은 생각인데요.

 

주택을 구입할 때 아파트가 아닌 주택들도 대출이 가능한 건지,

가능하다면 현재는 사람이 살고 있지 않은 마치 외관상으론 폐가처럼 보이는

주택도 대출이 가능할지 궁금합니다.

더불어 혹시 토지를 구매할 때도

디딤돌 대출처럼 정부에서 지원해주는 대출이 있는지도 알고 싶습니다.

 

김현우 (재무설계사) : 

 

 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 대출은

꼭 아파트가 아니더라도 받을 수 있습니다.

 

일단 주택이라고 한다면,

지역별 면적과 또 대상자별 주택 가격을 충족해야 되는데요.

먼저 면적은 수도권이나 도시 지역일 경우 주거 전용 면적이 85 제곱미터 이하,

그 외 읍 또는 면 지역이면 전용 면적이 100 제곱미터 이하인 주택이면 대출이 가능합니다.

 

주택 가격은 대출을 접수하는 날을 기준으로 5억 원 이하여야 하는데요.

만약 사연자님처럼 신혼가구라면 6억 원 이하인 주택까지 가능하고요.

신혼가구가 아니더라도 자녀가 2명 이상인 가구라면 6억 원의 기준을 적용받습니다.

 

중요한 건 해당 주택의 가격인데요.

이 담보 평가를 할 때 주택의 가격은 현재 시세를 최우선으로 하고요.

그 다음 공시가격, 다음이 분양 가격 끝으로 감정 가격 순으로 평가합니다.

 그런데 아파트는 시세를 알기가 쉬운 반면에

아파트가 아닌 주택들은 시세를 알기가 어려워서

필요한 자금에 비해 대출 한도가 적게 나올 수 있습니다.

 

예를 들어, 기존 집주인과 5억 원의 집을 사고팔기로 계약을 했더라도,

이건 시세가 아니라 매매 가격일 뿐이잖아요.

그래서 순서상으론 공시가격이 얼마인지를 보게 되는데요.

만약 공시가격이 3억이면, 3억 원을 기준으로 대출이 나오게 됩니다.

 

이 공시가격이 없는 주택의 경우엔

주택도시기금에서 비용을 부담하면서 감정평가를 받게 되는데요.

그게 아니라, 공시가격이 마음에 안 들어서 감정평가를 받는 경우엔

개인이 비용을 부담해야 됩니다.

하지만 이렇게 비용을 들여서 감정을 받아 봤더니,

공시가보다 높은 금액이 나왔다고 하더라도 실제로 대출을 받을 땐

더 낮은 가격인 공시가를 기준으로 대출이 실행될 가능성이 높아서

큰 의미가 없습니다.

 

이런 부분을 참고하셔서, 농가주택을 구입하실 땐

미리 대출이 얼마나 나올 수 있는지 확인을 해보시고

계약을 결정하시기 바랍니다.

 

현재는 사람이 살고 있지 않은 주택도

공부상 주택이라면 대출 대상이 되기는 하는데요.

앞서 말씀드린 대로 그런 주택은 가격이 더 낮게 평가될 수 있으니

주의하셔야 할 건 마찬가지입니다.

 그런데 만약 내외부를 수리한 다음에 거주를 하시려는 경우라면

하나 더 신경 쓰실 게 있습니다.

 

디딤돌 대출은 반드시 실거주를 해야 합니다.

정당한 사유 없이 1개월 이내에 전입하지 않고,

1년 이상 실거주를 하지 않으면 대출을 갚아야 하는데요.

집을 수리하는 바람에 들어갈 수 없을 경우엔

반드시 그 사유서를 제출하셔야 2개월 연장이 가능합니다.

 

 토지 대출도 궁금하다고 하셨는데요.

토지를 매입할 때의 대출은 특별한 경우가 아니면,

디딤돌 대출처럼 정부가 지원해주는 정책 대출 같은 건 따로 없습니다.

농업인들이 농사를 짓기 위해 농지나 과수원을 매입하려고 할 땐,

농지은행이 갖고 있는 토지를 매입하는 경우에 한해서

저리로 지원되는 대출이 있긴 합니다.

하지만 이건 농업인이나 농업 법인만 받을 수 있고요.

또 매입한 농지는 당연히 영농의 목적으로만 사용을 해야 합니다.

이런 경우 외에 집이나 건물을 지으려는 목적으로

토지를 매입할 때 지원되는 대출은 따로 없습니다.

 

결국 일반 금융권을 통해서 대출을 받을 수밖엔 없는데요.

주택담보대출에 비해 대출 상품이 다양하지도 않고

또 취급하는 곳도 상대적으로 많지 않습니다.

그러다 보니 주로 1금융권보다는

한도나 조건이 덜 까다로운 2금융권을 통해

토지담보대출을 받은 후에 건축을 하고요.

나중에 주택이 완성되고 나면

그 주택을 담보로 하는 대출을 받은 뒤

그 돈으로 토지담보대출을 상환하는 게 일반적입니다.