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23.05.30 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :
상가 임대 계약 기간이 올해 8월 10년 만기가 되는데,
2~3년 후쯤 임대하던 건물을 허물고
새로 주택을 건축할 계획이다.
기존 임차인과 1년 단위로 계약 연장이 가능할까?
그리고 건물을 매도하거나 철거할 경우
임차인의 권리금은 어떻게 되나?
답변 요약 :
상가 임대차 보호법에서는
임차인이 10년간 장사할 수 있도록
보장하고 있고,
올해 8월에 10년 만기가 되기 때문에,계약 종료가 가능하다.
만약 연장을 할 경우에도
10년을 채웠기 때문에
따로 더 5년을 채울 필요는 없다.
계약 연장시 특약사항에
'재건축이 결정되면 임대 종료' 사항을
명시해 두면 된다.
철거시에는 임대인에게 권리금을 줄 의무가 있는 건 아니기 때문에,
임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.
mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에
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반응형23.05.30 김현우의 손경제 상담소 방송사연 :
10년 전쯤 부모님이 사시던 주택을상가로 용도 변경하여 임대했습니다.
올해 8월이면 5년에 5년을 더해10년 임대 만기가 돌아옵니다.
2~3년 뒤에는 건물을 허물고주택을 새로 건축해서
임대할 계획을 갖고 있습니다.
그런데 현재 임차인과 계약을 종료하고상가를 비워두었다가 건축을 하면 별 문제가 없겠지만,
새로 건축을 할 시기가 명확히 정해지지 않아서2~3년 정도 임대를 계속하려고 합니다.
이런 상황에서 기존 임차인과 1년 단위로 계약을 한다면,상가 임대차 보호법에서 말하는
최소 기간 5년에 속하는 건 아닌지 궁금합니다.
또 저희가 건물을 매도하거나새로 건축을 하게 된다면
현재 임차인의 권리금은 어떻게 되는 것인지도 알고 싶습니다.김현우 (재무설계사) :
상가 임대차 보호법을 보면
기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 계약은
최소한 기간을 1년으로 하고,
이후에 계약이 만기가 됐을 때임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우
특별한 사정이 없는 한상가 주인은 갱신 요구를 거절할 수 없다고 돼 있습니다.
이 기간은 최초 계약기간을 포함해서 10년까지만 유효하고요.
그러니 결국 임차인이 원하면특별한 사정이 없는 한
10년간은 장사를 할 수 있다는 거죠.
사연자님의 경우엔최초 계약을 5년으로 맺으셨고
이후 5년을 갱신해서 임대를 해 주셨으니까,
올 8월이 되면 법에서 정한 기간은 꽉 채우게 되는 겁니다.
그 땐 현재 임차인과 계약을 아예 끝내실 수도 있고
아니면 협의에 따라 기간을 더 연장하실 수도 있는 건데요.
이 때의 기간은 1년을 하든 3년을 하든 상관 없습니다.
이미 갱신 요구권을 다 들어주신 상태이니몇 년으로 계약하시든
그걸로 계약은 종료되는 겁니다.
2~3년 후에 현재 건물을 헐고새로 건축을 하실 생각도 있다고 하셨는데요.
이에 대해선 이번에 연장 계약을 할 때미리 임차인에게 그러한 사실을 알리고
계약 여부를 결정할 수 있도록 하시되
건축 시점이 명확하지 않으니특약사항에다가 '재건축이 결정되면
계약이 종료됐을 때 이의 없이 가게를 비워준다'
이런 내용을 명시해 두시면 됩니다.
그럼 현재 임차인분도 미리 준비를 할 수 있을 테니까요.
이때 권리금은 어떻게 되는지도 궁금하시다고 하셨는데요.
임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되지만,직접 권리금을 줄 의무가 있는 건 아니기 때문에,
상가 건물을 철거하거나 재건축하는 경우에는임차인은 권리금을 따로 요구할 수 없습니다.
임차인에게 10년이라는 기간 동안한 곳에서 사업을 할 수 있게끔
갱신 요구권을 부여한 것도
충분한 기간 동안 영업을 통해권리금을 회수할 수 있는 여유를 주기 위한 목적도
포함돼 있다고 볼 수 있거든요.
만약 임차인이 이번 8월에 계약을 연장하지 않고 나간다고 하면,다음 들어올 임차인에게 권리금을 받을 수도 있겠지만,
다음 임차인의 입장에선2~3년 후에 건물이 철거된다는 걸 알면
계약을 맺지 않을 가능성이 높겠죠.
그래서 다음 임차인이 구해지지 않을 경우엔현재 임차인은 권리금을 받지 못하게 될 겁니다.
그런데 만약 건물을 철거할 수도 있다고 알렸음에도 불구하고,새롭게 들어오려고 하는 임차인이 있다면
그 땐 사연자님이 주의하셔야 될 부분이 있습니다.
새롭게 계약을 맺는 임차인에게도,계약을 맺는 순간부터 10년간 장사를 할 수 있는
갱신 요구권이 생기게 되는 건데요.
2~3년 후에 건물을 철거해야 하는데갱신 요구를 하면 곤란하잖아요.
법에서는 갱신을 거절할 수 있는 사유 중에건물을 철거하는 경우도 명시해 놓고 있습니다.
단, 임대차 계약을 체결할 때
공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 계획을
새로운 임차인에게 구체적으로 고지하고
실제로 그 계획에 따라 건축을 진행해야만 합니다.
그러니 그냥 두루뭉술하게'2~3년 뒤쯤엔 건물을 허물 수 있어요'
라는 식으로만 알리고 계약을 체결하면,
실제로 그 때 가서 임차인이 갱신을 요구했을 때거절을 못 하게 될 수도 있다는 겁니다.
그러니까 구체적인 공사 계획을 세우시고이를 알리신 후 그대로 진행하시거나,
재건축 계획이 불확실하다면새로운 임차인을 받는 것보단
지금의 임차인과 잘 협의를 하셔서
계약을 이어나가시는 게
혹시 발생할 수 있는 분쟁을미연에 방지할 수 있는 방법이 아닐까 싶습니다.
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