상가 임대시 계약 연장이 보장되는 최대 기간은?

23.05.30 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

상가 임대 계약 기간이 올해 8월 10년 만기가 되는데,

2~3년 후쯤 임대하던 건물을 허물고

새로 주택을 건축할 계획이다.

기존 임차인과 1년 단위로 계약 연장이 가능할까?

그리고 건물을 매도하거나 철거할 경우

임차인의 권리금은 어떻게 되나?

 

답변 요약 :

상가 임대차 보호법에서는

임차인이 10년간 장사할 수 있도록

보장하고 있고,
올해 8월에 10년 만기가 되기 때문에,

계약 종료가 가능하다.

 

만약 연장을 할 경우에도

10년을 채웠기 때문에

따로 더 5년을 채울 필요는 없다.

계약 연장시 특약사항에

'재건축이 결정되면 임대 종료' 사항을

명시해 두면 된다.

 

철거시에는 임대인에게 권리금을 줄 의무가 있는 건 아니기 때문에,

임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.

 

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23.05.30 김현우의 손경제 상담소 방송사연 : 

10년 전쯤 부모님이 사시던 주택을

상가로 용도 변경하여 임대했습니다.
올해 8월이면 5년에 5년을 더해

10년 임대 만기가 돌아옵니다.

2~3년 뒤에는 건물을 허물고

주택을 새로 건축해서

임대할 계획을 갖고 있습니다.
그런데 현재 임차인과 계약을 종료하고

상가를 비워두었다가 건축을 하면 별 문제가 없겠지만,
새로 건축을 할 시기가 명확히 정해지지 않아서

2~3년 정도 임대를 계속하려고 합니다.

이런 상황에서 기존 임차인과 1년 단위로 계약을 한다면,

상가 임대차 보호법에서 말하는

최소 기간 5년에 속하는 건 아닌지 궁금합니다.

또 저희가 건물을 매도하거나

새로 건축을 하게 된다면
현재 임차인의 권리금은 어떻게 되는 것인지도 알고 싶습니다. 

 

김현우 (재무설계사) : 

 

상가 임대차 보호법을 보면

기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 계약은

최소한 기간을 1년으로 하고,
이후에 계약이 만기가 됐을 때

임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우
특별한 사정이 없는 한

상가 주인은 갱신 요구를 거절할 수 없다고 돼 있습니다.

이 기간은 최초 계약기간을 포함해서 10년까지만 유효하고요.

그러니 결국 임차인이 원하면

특별한 사정이 없는 한
10년간은 장사를 할 수 있다는 거죠.

사연자님의 경우엔

최초 계약을 5년으로 맺으셨고
이후 5년을 갱신해서 임대를 해 주셨으니까,
올 8월이 되면 법에서 정한 기간은 꽉 채우게 되는 겁니다.
 그 땐 현재 임차인과 계약을 아예 끝내실 수도 있고
아니면 협의에 따라 기간을 더 연장하실 수도 있는 건데요.
이 때의 기간은 1년을 하든 3년을 하든 상관 없습니다.
이미 갱신 요구권을 다 들어주신 상태이니

몇 년으로 계약하시든

그걸로 계약은 종료되는 겁니다.

2~3년 후에 현재 건물을 헐고

새로 건축을 하실 생각도 있다고 하셨는데요. 

이에 대해선 이번에 연장 계약을 할 때

미리 임차인에게 그러한 사실을 알리고

계약 여부를 결정할 수 있도록 하시되
건축 시점이 명확하지 않으니

특약사항에다가 '재건축이 결정되면

계약이 종료됐을 때 이의 없이 가게를 비워준다'

이런 내용을 명시해 두시면 됩니다.

그럼 현재 임차인분도 미리 준비를 할 수 있을 테니까요.

이때 권리금은 어떻게 되는지도 궁금하시다고 하셨는데요.
임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되지만,

직접 권리금을 줄 의무가 있는 건 아니기 때문에,
상가 건물을 철거하거나 재건축하는 경우에는

임차인은 권리금을 따로 요구할 수 없습니다.

임차인에게 10년이라는 기간 동안

한 곳에서 사업을 할 수 있게끔

갱신 요구권을 부여한 것도
충분한 기간 동안 영업을 통해

권리금을 회수할 수 있는 여유를 주기 위한 목적도

포함돼 있다고 볼 수 있거든요.

만약 임차인이 이번 8월에 계약을 연장하지 않고 나간다고 하면,

다음 들어올 임차인에게 권리금을 받을 수도 있겠지만,
다음 임차인의 입장에선

2~3년 후에 건물이 철거된다는 걸 알면

계약을 맺지 않을 가능성이 높겠죠. 

그래서 다음 임차인이 구해지지 않을 경우엔

현재 임차인은 권리금을 받지 못하게 될 겁니다.

그런데 만약 건물을 철거할 수도 있다고 알렸음에도 불구하고,

새롭게 들어오려고 하는 임차인이 있다면

그 땐 사연자님이 주의하셔야 될 부분이 있습니다.

새롭게 계약을 맺는 임차인에게도,

계약을 맺는 순간부터 10년간 장사를 할 수 있는

갱신 요구권이 생기게 되는 건데요.

2~3년 후에 건물을 철거해야 하는데

갱신 요구를 하면 곤란하잖아요.

법에서는 갱신을 거절할 수 있는 사유 중에

건물을 철거하는 경우도 명시해 놓고 있습니다.

단, 임대차 계약을 체결할 때

공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 계획을

새로운 임차인에게 구체적으로 고지하고
실제로 그 계획에 따라 건축을 진행해야만 합니다.

그러니 그냥 두루뭉술하게

'2~3년 뒤쯤엔 건물을 허물 수 있어요'

라는 식으로만 알리고 계약을 체결하면,
실제로 그 때 가서 임차인이 갱신을 요구했을 때

거절을 못 하게 될 수도 있다는 겁니다. 

그러니까 구체적인 공사 계획을 세우시고

이를 알리신 후 그대로 진행하시거나,
재건축 계획이 불확실하다면

새로운 임차인을 받는 것보단

지금의 임차인과 잘 협의를 하셔서

계약을 이어나가시는 게
혹시 발생할 수 있는 분쟁을

미연에 방지할 수 있는 방법이 아닐까 싶습니다.