다가구주택 반전세 - 전세권 설정하는 게 유리할까?

23.06.14 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

다가구 주택에 반전세로 들어가

확정일자를 받았는데,
우연히 그 주택이 매물로 나왔다는 걸 알게 되었다.

걱정스러운데

전세권 설정을 하는 게 좋을까?

집주인이 바뀌면

보증금은 누구한테 돌려받아야 하나?

 

 

답변 요약 :

 

전세권 설정을 하면,
판결이 없어도 경매를 신청할 수 있다는 장점은 있지만,
오히려 전세권 설정을 하는 비용과
나중에 전출할 경우 말소등기 비용을 부담해야 하고,
시설물에 문제가 생겨도 세입자가 고쳐써야 하는 등의
단점이 있다.

소액 임차보증금 우선변제 제도로

보증금의 전부 또는 일부를 보호받을 수 있다.

 

그 집에 살고 있으면서 확정일자를 받았다면
전세권 설정을 해서 등기부등본에 표시한 것과
동일하게 순서와 권리를 인정해 주도록
임대차보호법에서 정해두고 있다.

집주인이 바뀌면

보증금은 바뀐 집주인에게 돌려받으면 된다.

 

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소액임차인의 보증금 범위와 우선변제 가능 금액

 

	보증금 범위	우선변제 금액
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 ※ 과밀억제권역에 해당되는 지역:  서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원 이하
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원 이하

 

 

찾기 쉬운 생활법령정보에서

소액임차인 우선변제권에 대해

더 자세한 내용을 보실 수 있어요.

 

찾기쉬운생활법령정보 :

소액보증금 우선변제권

 

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mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에

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23.06.14 김현우의 손경제 상담소 방송사연 : 

 

 

안녕하세요.

최근 다가구 주택에 반전세로 들어가게 됐는데

고민이 있습니다.

 

주택 가격은 16억 원이고

근저당은 6억 원, 선순위 보증금은

2억 2000만 원이 있는 다가구 주택인데요.

 

총 13세대가 거주하고 있습니다.

 

저는 보증금 5,000만 원에

월 15만 원을 내고 들어가기로 했구요.

 

다가구 주택이라서

보증보험은 가입할 수 없다고 하길래

확정일자는 받아두었지만,

걱정스러운 마음에

전세권 설정을 하겠다고 중개사에 요구했습니다.

 

그랬더니, 전입신고를 하면 같은 효력이 있다면서

안 해도 된다고 하더라구요.

 

그런데 그 후에 우연히 주택이

매물로 나온 걸 알게 됐습니다.

계약할 때는 전혀 얘기가 없었는데,

문제가 생기는 건 아닐까 걱정이 되네요.

전세권 설정을 하고 싶은데,

이전 집주인과 협의가 되면 가능한 건지,

가능하다면 하는 게 좋을지 궁금합니다.

중개사가 전세권 설정을 꺼리는 눈치였는데요.
그래서 더 불안합니다.

집주인이 바뀌어도

제 보증금을 돌려받는 건 문제가 없는 걸까요?

건물이 매매되기 전에

제 보증금을 전 집주인에게 주는 건데,

나중에 집주인이 바뀌고 나면

제 보증금은 누구한테 돌려받아야 하는 건지도 궁금합니다. 

 

 

 

김현우 (재무설계사) :

 

결론부터 말씀드리자면

각종 안전장치가 있으니

별 걱정은 안 하셔도 됩니다.

먼저 사연자님이 들어가시려고 하는 주택의 소재지가

서울이나 세종, 용인, 화성, 김포시에 해당한다면,
소액 임차보증금 우선변제 제도에 의해

전부 또는 일부를 보호받을 수 있습니다.

소액 임차보증금 우선변제라는 건

각종 근저당이나 선순위 세입자보다 확정일자가 늦어서
집이 혹시나 경매로 넘어갔을 때

순위가 밀려 변제를 못 받는 경우라도,
보증금이 일정 금액 이하이면

먼저 변제받을 수 있도록 하는 제도입니다.

예를 들어, 서울의 경우

보증금이 1억 6,500만 원 이하이면
최대 5,500만 원까지는 먼저 보호를 받을 수 있고요.

세종시나 용인, 화성, 김포시의 경우

보증금이 1억 4,500만 원 이하이면
최대 4,800만 원까지는 보호를 받을 수 있습니다.

하지만 앞서 말씀드린 곳 이외의 지역은

2,500~2,800만 원 정도까지만 보호를 받을 수 있어서
완벽하게 안전하다고 할 수는 없겠죠.

자 그럼 전세권 설정을 하면 안전하냐? 

전세권 설정을 안 하더라도

확정일자를 받고 점유를 하고 있다면,
중개사의 설명대로,

똑같은 효력을 갖기 때문에

굳이 비용을 들여가며 할 필요는 없습니다.

부동산에 대한 권리는

대부분 등기부등본에 기록이 됩니다.

세입자는 사실 부동산 자체에 대한 권리가 아니라

집주인에게 돈을 맡긴 대가로

주택을 사용할 권리를 갖게 되는 건데요.

등기부등본에 표시하지 않아도

그 집에 살고 있으면서 확정일자를 받았다면

동일하게 순서와 권리를 인정해 주도록

임대차보호법에서 정해두고 있습니다.

오히려 전세권 설정을 하면

더 불편하거나 불리한 상황이 벌어질 수도 있습니다.

일단 대략 120만 원 정도의 비용도 부담하셔야 되고요.

또 시설물에 문제가 생겼을 경우

세입자가 알아서 고쳐 써야 됩니다.

또 경매로 넘어가게 되면

토지를 제외한 건물 가격만을 기준으로

보증금을 돌려받을 수 있게 되구요.

보증금을 안 돌려주면

판결이 없어도 경매를 신청할 수 있다는 점과
또 이사를 가더라도 권리는 유지된다는 점 이외에는

딱히 좋을 게 없습니다.

중개사가 전세권 설정을 꺼리는 건

집주인이 꺼려하기 때문일 텐데요. 

동의를 해주는 게 그렇게 어려운 일은 아니지만,

각종 서류도 떼서 줘야 하고
보증금을 제때 돌려줄 생각을 하고 있는 입장에서는

안 해도 되는 번거로운 일을 해야 하는 거잖아요.

계약이 만료돼서 나가게 되면

설정된 등기를 지우는 말소등기도 해야 되고요.

물론 이 말소등기 비용은 세입자 부담이긴 합니다.

또 전세권 설정을 하게 되면

집을 자유롭게 사용할 권리를 갖게 돼서
사연자님이 다른 사람에게 세를 주는

전대차 계약도 가능해집니다.

게다가 특별한 경우가 아니면

전세권 설정을 하는 일은 드문 편인데,
전세권 설정이 돼 있다는 걸

다른 세입자나 집을 사려는 사람이 보면,
무슨 문제가 있는 건 아닌지 오해를 할 수도 있고요.

집주인이 꺼려할 만하죠.

집주인이 바뀌더라도 보증금을 돌려줘야 할 의무는

다음 집주인에게 그대로 이어지니까,
연락처만 잘 받아두었다가

만기 때 새 집주인에게 돌려받으시면 되겠습니다.