집주인 사망시 상속자가 월세나 보증금 인상을 원하면?

23.05.09 김현우의 손경제 상담소 질문 요약 :

 

2020년 10월 1년으로 월세 계약 후 지금까지 묵시적 갱신으로 거주중인데,

집주인이 사망하여 상속자에게 월세를 입금하라는 연락이 왔다.

상속자가 월세나 보증금 인상을 원하면

계약갱신청구권 사용시 연장 기간은 1년일까 2년일까?

답변 요약 :

 

주택임대차보호법에서는

계약기간을 2년 미만으로 정하거나

별도로 기간을 정하지 않고 계약을 하더라도

계약기간을 2년으로 본다고 되어 있기 때문에,

2020년 10월에 1년 월세 계약했더라도

2022년 10월에 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 있다.

따라서 앞으로 2년 후인 2024년 10월까지가

월세 계약 기간이라고 볼 수 있으며,

계약갱신청구권도 사용 가능하다.

집주인이 바뀌었다고

계약서를 다시 쓰거나 고쳐쓸 필요는 없고,

계약 갱신시 보증금을 높인다면

이 증액된 보증에 대한 계약서만 따로 써서

그 계약서만 확정일자를 받고,

월세만 올린다면 따로 계약서까지는 쓸 필요 없이

월세를 얼마 올리기로 했다는 확약서 정도만 작성해서

기존 임대차 계약서에 간인 후 보관하면 된다.

 

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mbc 라디오 김현우의 손경제 상담소에

직접 궁금한 내용을 올리고,

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23.05.09 김현우의 손경제 상담소 방송사연 :

 

2020년 10월쯤 1년 만기 월세 계약을 한 후

지금까지 묵시적 갱신 상태인데,

최근 임대인이 갑자기 사망하셔서 상속 절차를 진행 중이니

4월부터 월세를 본인 통장으로 보내 달라고 따님에게 연락이 왔습니다.

그래서 전 특약의 임대인 사망으로 인해 계좌가 변경되고

이 계약은 연장된 계약이라는 특약을 넣어서

직접 계약서를 주고 받자고 이야기했고,

따님은 부동산에 알아보겠다고 이야기된 상태입니다.

그런데 혹시 바뀐 임대인이 월세나 보증금 인상을 원하면

계약 갱신 청구권의 기간이 어떻게 계산되는 건지 궁금합니다.

최초 계약서엔 1년이라고 썼지만

월세는 2년을 보장받을 수 있으니까,

계약갱신 청구권을 쓰면 2년을 추가로 살 수 있는 걸까요?

아니면 계약 갱신 청구권을 사용해도

계약서에 명시된 기간인 1년만 연장되는 걸까요?

상속 절차에 시간이 걸린다면

이번 달 월세는 그냥 입금해야 할 것 같은데,

제가 챙겨서 확인해야 할 부분이 있을지 궁금합니다. 

김현우 (재무설계사) : 

 

통상 전세나 월세 계약 기간은 2년으로 하는 게 일반적인데요.

경우에 따라서는 2년 미만의 짧은 기간으로 계약을 하기도 하죠.

 

그런데 주택임대차보호법에서는

이렇게 계약기간을 2년 미만으로 정하거나

별도로 기간을 정하지 않고 계약을 하더라도

계약기간을 2년으로 본다고 돼 있습니다.

 

다만 세입자가 계약서대로

2년 미만의 기간을 주장하고 나가겠다고 하면,

그걸 인정한다고 정해놓고도 있구요.

쉽게 말해서 2년 미만으로 쓰는 계약서는

세입자가 유리한 쪽으로 해석하면 된다

이렇게 보시면 됩니다.

 

그런데 묵시적 계약 갱신이라는 게 있습니다.

계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 한 달 전까지의 기간 동안

집주인이 세입자에게 나가 달라거나

아니면 계약 내용을 변경하자고 말하지 않으면

그 전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된다는 건데요.

 

이 묵시적 갱신이 성립하려면

계약 기간이 만료되는 시점이 언제인지가 중요하겠죠.

 

그렇다면 최초 임대차 계약을 2년 미만의 기간으로 했을 때

이 묵시적 갱신이 되는 시점은 과연 언제일까요?

계약서에 쓰여진 1년일까요?

아니면 임대차보호법에서 보장해주는 2년일까요?

 

이건 대법원 판례가 있는데요.

정답은 계약서에 쓰여있는 계약기간과 상관없이

2년이 도래하는 시점입니다.

사연자님의 경우 2020년 10월에 1년짜리 월세 계약을 체결했지만,

이 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 시점은

1년 뒤가 아닌 2022년 10월인 거죠.

 

그리고 묵시적 갱신시에는

직전 계약과 동일한 조건으로 연장이 된다고 했는데요.

직전 계약서에 1년으로 적혀 있지만

이건 계약서상의 내용일 뿐,

실제 계약 기간은 2년으로 보고

2년 단위로 연장이 되는 겁니다.

 

그러니 현재 사연자님은 2024년 10월까지는

묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태로 거주하시는 거고요. 

 그럼 이번에 집주인이 바뀌었는데

바뀐 계좌로 월세를 입금할 때 계약서를 다시 쓰거나

혹은 고쳐야 되느냐?

집주인이 실제로 바뀐 것이 사실이라면

딱히 그러실 필요까지는 없습니다.

 

그러니 이번에 확인해 보실 건

등기부 등본상 집주인이 실제로 바뀌었는지

정도만 살펴보시면 되겠습니다.

 

그리고 새로운 집주인은

아직 한참 남은 기존의 계약을 그대로 물려받는 것이기 때문에

당장의 월세나 보증금을 올려달라고 할 수는 없습니다.

 

묵시적 갱신으로 연장된 계약 기간이

만료되는 시점은 내년 10월이니까,

이로부터 6개월 전인 4월 정도는 돼야

집주인은 계약 내용의 변경을 요구할 수 있는데요.

 

이 때는 계약갱신청구권을 쓰실 수도 있습니다.

계약갱신청구권을 쓴다면

이 때도 마찬가지로

계약은 2년 단위로 연장이 되는 것이고요.

 

만약 보증금을 높인다면

이 증액된 보증에 대한 계약서만 따로 쓰셔서

그 계약서만 확정일자를 받으시면 되구요.

 

월세만 올린다면

따로 계약서까지는 쓸 필요 없이

월세를 얼마 올리기로 했다는 확약서 정도만 작성해서

기존 임대차 계약서에 간인 후 보관하시면 되겠습니다.